Tema V. Bases estatales del Derecho urbanístico
Evolución de la legislación estatal de suelo
La legislación urbanística estatal parte de la Ley del Suelo de 1956, que introdujo las técnicas clásicas de clasificación del suelo y planeamiento. Tras la atribución de la competencia exclusiva en urbanismo a las Comunidades Autónomas (Tema IV), el Estado reorientó su legislación hacia la regulación de las condiciones básicas del estatuto de la propiedad del suelo y de otras materias conexas. Hitos relevantes: el Real Decreto Legislativo 1/1992, la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y valoraciones, y la Ley 8/2007, de suelo, que abandonó la clasificación tradicional en favor de la distinción entre situaciones básicas del suelo.
El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
La norma vigente es el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015 (TRLSRU), que refunde la Ley 8/2007 y el Texto Refundido de 2008. Sus contenidos principales son:
- Situaciones básicas del suelo: distingue entre suelo rural (el no transformado urbanísticamente) y suelo urbanizado (el legal y efectivamente integrado en la trama urbana), sustituyendo la tradicional trilogía urbano/urbanizable/no urbanizable, que las legislaciones autonómicas siguen empleando en su desarrollo.
- Estatuto básico de la propiedad del suelo: derechos y deberes de los propietarios en cada situación básica, incluido el deber de sufragar los costes de urbanización.
- Régimen de valoraciones del suelo, aplicable a las expropiaciones y a la responsabilidad patrimonial por alteración del planeamiento, sobre la base del valor del suelo rural o urbanizado.
- Instrumentos de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que priorizan la intervención sobre la ciudad consolidada.
- Regula el derecho de superficie, el registro de la propiedad en su conexión con el urbanismo, y garantías de participación pública en los procesos de transformación urbanística.
La relación entre legislación estatal y autonómica
El TRLSRU actúa como legislación básica y de condiciones básicas de igualdad (arts. 149.1.1ª, 13ª, 18ª y 23ª CE), de aplicación directa en todo el territorio nacional, sobre la que las Comunidades Autónomas desarrollan sus propias leyes de urbanismo, que son las que regulan en detalle el planeamiento, la gestión y la disciplina urbanística (Temas VI a VIII).
Ejemplo práctico
Un propietario de un terreno en situación de suelo rural, no incluido en ningún ámbito de actuación urbanizadora, reclama una indemnización por la mera clasificación de su suelo como no urbanizable. Conforme al TRLSRU, la ordenación territorial y urbanística no confiere derecho a indemnización, salvo en los supuestos tasados de alteración anticipada del planeamiento o de vinculaciones singulares, por lo que la reclamación, en principio, debe ser desestimada.
Ideas clave
- El TRLSRU (RDL 7/2015) es la vigente legislación básica estatal, sucesora de la Ley 8/2007.
- Sustituye la clasificación tradicional por las situaciones básicas de suelo rural y suelo urbanizado.
- Regula el estatuto básico de la propiedad, las valoraciones y los instrumentos de rehabilitación y regeneración urbana.
- Es de aplicación directa en todo el Estado y se completa con la legislación urbanística autonómica de desarrollo.