Tema 8. Compraventa y arrendamiento de viviendas
La vivienda como bien de consumo
La adquisición o el arrendamiento de una vivienda presenta especialidades relevantes desde la perspectiva del Derecho del Consumo, dado el elevado valor económico de la operación, su complejidad técnica y jurídica, y la posición de manifiesta inferioridad informativa del consumidor frente al promotor, vendedor o arrendador profesional.
Este sector no cuenta con una regulación unitaria dentro del TRLGDCU comparable a la de otros ámbitos (viajes combinados, por ejemplo), sino que se nutre de una pluralidad de leyes especiales y de la jurisprudencia, lo que hace inabarcable un tratamiento exhaustivo en esta asignatura; el estudio se centra en los aspectos contemplados directamente en el TRLGDCU.
La información precontractual en la compraventa de vivienda
Dado el carácter esencial de la información en toda la asignatura (Tema 5), su relevancia se acentúa en la compraventa de vivienda: el promotor-vendedor debe facilitar al comprador información veraz y suficiente sobre las características esenciales de la vivienda, su superficie, calidades, plazos de entrega, precio total y forma de pago, garantías aplicables, y la documentación urbanística y registral pertinente.
Garantías en la construcción
Sin perjuicio de la remisión a la legislación especial (Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999), el comprador de vivienda como consumidor puede beneficiarse, en lo compatible, del régimen general de conformidad y garantías del TRLGDCU en aquello que no quede desplazado por la normativa sectorial específica de la edificación.
El arrendamiento de vivienda
En el ámbito del arrendamiento, la protección del arrendatario-consumidor se articula principalmente a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si bien pueden proyectarse también las reglas generales del TRLGDCU cuando el arrendador actúe como empresario (por ejemplo, grandes tenedores o gestoras profesionales de alquiler) y el arrendatario tenga la condición de consumidor: información contractual, condiciones generales predispuestas en el contrato de arrendamiento, y eventual control de abusividad de determinadas cláusulas (por ejemplo, sobre gastos repercutidos indebidamente al arrendatario).
Cantidades entregadas a cuenta
Una cuestión de especial trascendencia práctica es la protección de las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción de la vivienda, mediante la exigencia legal de garantizarlas con aval o seguro (Ley 38/1999 y disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación), de manera que el consumidor pueda recuperar lo entregado si la vivienda no se entrega en plazo o en las condiciones pactadas.
Ejemplo práctico
Un promotor vende una vivienda “sobre plano” y recibe cantidades a cuenta del comprador antes de finalizar la construcción. Si el promotor no ha garantizado esas cantidades mediante aval o seguro, conforme exige la normativa de ordenación de la edificación, el comprador-consumidor puede exigir su devolución si la construcción no se completa en el plazo pactado, con independencia de las acciones que le correspondan por incumplimiento contractual.
Ideas clave
- La vivienda carece de una regulación unitaria en el TRLGDCU; se rige por una pluralidad de leyes especiales.
- Rige con especial intensidad el deber de información precontractual (superficie, calidades, plazos, precio).
- Las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción deben garantizarse legalmente mediante aval o seguro.
- En el arrendamiento, la protección del consumidor se articula principalmente por la LAU, complementada por el TRLGDCU cuando el arrendador actúa como empresario.