Tema 1. La propiedad y los derechos reales
Concepto de derecho real y numerus apertus
El derecho real es el poder jurídico directo e inmediato sobre una cosa, oponible erga omnes (frente a todos), que se diferencia del derecho de crédito u obligación —estudiado en Civil II.1— porque este último solo vincula a un deudor determinado. El Derecho español no acoge un sistema cerrado (numerus clausus) de derechos reales: el art. 2 de la Ley Hipotecaria (LH) y el principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 CC) permiten la constitución de nuevas figuras de derecho real (numerus apertus), siempre que respeten la estructura típica del derecho real (inmediatividad y oponibilidad).
La propiedad privada: concepto y contenido
La propiedad (art. 348 CC) es el derecho real por excelencia: atribuye a su titular las facultades de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. No es un derecho absoluto: cede ante la función social de la propiedad (art. 33 CE, ver Constitucional II) y ante límites y limitaciones legales (relaciones de vecindad, servidumbres legales, limitaciones urbanísticas).
Acciones de protección de la propiedad
- Acción reivindicatoria: corresponde al propietario no poseedor frente al poseedor no propietario, para recuperar la posesión de la cosa.
- Acción declarativa de dominio: persigue únicamente que se declare judicialmente la titularidad, sin pedir la restitución posesoria.
- Acción negatoria: para rechazar que un tercero ostente un derecho real limitado (por ejemplo, una servidumbre) sobre la cosa del propietario.
Las propiedades especiales
Junto a la propiedad ordinaria del Código civil, existen propiedades especiales con regulación singular por la naturaleza del objeto: la propiedad intelectual (obras del ingenio, Ley de Propiedad Intelectual), la propiedad industrial (patentes y marcas, estudiada en Mercantil I), la propiedad de aguas, minas y la propiedad horizontal (Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal), que regula la comunidad de propietarios en edificios divididos en pisos o locales, combinando un elemento privativo con la copropiedad de los elementos comunes.
La copropiedad o comunidad de bienes
La comunidad de bienes (arts. 392 y ss. CC) existe cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas. Cada comunero tiene una cuota sobre la cosa común, que puede enajenar, ceder o hipotecar libremente sin necesidad del consentimiento de los demás (art. 399 CC). Ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad: puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común (art. 400 CC), salvo pacto de indivisión (máximo 10 años, renovable).
Ejemplo práctico
Tres hermanos heredan en proindiviso una vivienda. Uno de ellos quiere vender su parte a un tercero ajeno a la familia; los otros dos se oponen porque prefieren comprarla ellos. Como cada comunero puede disponer libremente de su cuota (art. 399 CC), la venta al tercero es válida, sin perjuicio de que, si se tratara de un retracto legal aplicable (retracto de comuneros, art. 1522 CC), los hermanos pudieran subrogarse en el lugar del comprador dentro del plazo legal.
Ideas clave
- El derecho real otorga un poder directo e inmediato sobre la cosa, oponible erga omnes; España admite numerus apertus.
- La propiedad (art. 348 CC) atribuye gozar y disponer de la cosa, limitada por su función social y por las leyes.
- Se protege mediante las acciones reivindicatoria, declarativa de dominio y negatoria.
- La copropiedad atribuye a cada comunero una cuota libremente disponible y el derecho a pedir la división de la cosa común.