Tema 3. Adquisición de los derechos reales
La teoría del título y el modo
El sistema español de transmisión de derechos reales, a diferencia del sistema consensualista francés, exige la concurrencia de título y modo (art. 609 CC): el título es el negocio jurídico causal (compraventa, donación, permuta —ver Civil II.2—) que justifica la transmisión, y el modo es la tradición o entrega de la cosa, que es el acto que efectivamente transfiere el dominio. Mientras no hay tradición, el comprador solo tiene un derecho de crédito frente al vendedor para exigir la entrega.
Clases de tradición
- Tradición real: entrega material de la cosa.
- Tradición instrumental: el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega (art. 1462 CC), salvo pacto en contrario o que de la propia escritura resulte lo contrario.
- Tradición simbólica y por constitutum possessorium: entrega de llaves, o supuestos en que el transmitente continúa poseyendo pero en otro concepto (por ejemplo, como arrendatario tras vender la vivienda).
Modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales
El art. 609 CC enumera: la ocupación (para cosas muebles sin dueño, res nullius), la ley (accesión, usucapión), la donación, la sucesión mortis causa (testada e intestada) y determinados contratos mediante tradición.
La accesión
La accesión (arts. 353 y ss. CC) atribuye al propietario de una cosa lo que se le une o incorpora, natural o artificialmente. Destacan la accesión de inmueble a inmueble (aluvión, avulsión) y la accesión de mueble a inmueble (edificación, plantación o siembra en suelo ajeno), que se resuelve conforme al principio de que lo accesorio sigue a lo principal, con derecho de indemnización a favor del que actuó de buena fe.
La usucapión o prescripción adquisitiva
La usucapión (arts. 1930 y ss. CC) es la adquisición del dominio o de otros derechos reales por la posesión continuada durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. Requiere posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida. Se distingue:
- Usucapión ordinaria: exige, además, buena fe y justo título; plazos más breves (3 años para bienes muebles, 10 entre presentes/20 entre ausentes para inmuebles, según redacción vigente tras la reforma de la Ley 42/2015).
- Usucapión extraordinaria: no exige buena fe ni justo título; plazos más largos (6 años muebles, 30 años inmuebles).
Ejemplo práctico
A compra una parcela a B mediante escritura pública, pero B nunca le entrega la posesión material porque sigue explotándola. Aunque existe título válido (la escritura), al no haberse producido la tradición real ni concurrir los presupuestos de la tradición instrumental (pues de la propia escritura podría deducirse lo contrario), A no habrá adquirido la propiedad: solo ostenta un derecho personal frente a B para exigirle la entrega.
Ideas clave
- El sistema español exige título más modo (tradición) para transmitir derechos reales; el mero contrato solo genera un derecho de crédito.
- La accesión atribuye la propiedad de lo incorporado al propietario de la cosa principal.
- La usucapión ordinaria exige justo título y buena fe, con plazos más breves que la extraordinaria.