Tema 6. Derechos reales de garantía
Función y caracteres comunes
Los derechos reales de garantía afectan un bien al cumplimiento de una obligación, de modo que, si esta no se cumple, el acreedor puede instar su realización y cobrarse con el precio obtenido, con preferencia frente a otros acreedores. Son derechos accesorios de la obligación garantizada (siguen su suerte: se extinguen si esta se extingue) e indivisibles (art. 1860 CC): la garantía subsiste íntegra mientras no se satisfaga por completo la deuda, aunque esta se reduzca parcialmente. Se rigen por el principio de especialidad (deben recaer sobre bienes y por una cantidad determinados) y de publicidad.
La prenda
La prenda (arts. 1863 y ss. CC) recae sobre bienes muebles y exige, para su constitución, que la cosa pignorada se ponga en posesión del acreedor o de un tercero de común acuerdo (desplazamiento posesorio), lo que constituye su principal inconveniente práctico. Junto a la prenda ordinaria existe la prenda sin desplazamiento (Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de 1954), que permite al deudor conservar la posesión de determinados bienes (maquinaria, frutos pendientes, créditos) constituyendo la garantía mediante inscripción en un registro especial.
La hipoteca inmobiliaria
La hipoteca (arts. 1874 y ss. CC y Ley Hipotecaria) es el derecho real de garantía por excelencia sobre bienes inmuebles, que no exige desplazamiento posesorio: el deudor hipotecante conserva la posesión y el uso del bien, quedando este sujeto directa e inmediatamente al cumplimiento de la obligación garantizada. Su constitución exige escritura pública e inscripción constitutiva en el Registro de la Propiedad (a diferencia de otros derechos reales, en los que la inscripción es solo declarativa): sin inscripción, no nace la hipoteca (art. 1875 CC, art. 145 LH).
Efectos ante el incumplimiento
Ante el impago, el acreedor hipotecario puede instar la ejecución hipotecaria, un procedimiento especial y privilegiado regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (ver Derecho Procesal I.1), que permite la realización forzosa del bien con preferencia sobre otros acreedores, sin necesidad de acudir al procedimiento de ejecución ordinaria.
La anticresis
La anticresis (arts. 1881 y ss. CC) autoriza al acreedor a percibir los frutos de un inmueble ajeno, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses (si se deben) y después al capital de la deuda. Es una figura de escasísima aplicación práctica en la actualidad, desplazada por la hipoteca.
Ejemplo práctico
Un particular solicita un préstamo hipotecario para comprar su vivienda habitual. El banco exige la constitución de una hipoteca sobre la propia vivienda mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. Si el prestatario deja de pagar las cuotas, el banco podrá instar la ejecución hipotecaria para cobrarse con el precio de la subasta del inmueble, con preferencia sobre otros acreedores del prestatario, sin que este pierda la posesión de la vivienda mientras no se resuelva el procedimiento.
Ideas clave
- Los derechos reales de garantía son accesorios e indivisibles, y exigen especialidad en el bien y la cantidad garantizada.
- La prenda exige desplazamiento posesorio (salvo la prenda sin desplazamiento); la hipoteca inmobiliaria no lo exige, pero requiere inscripción constitutiva en el Registro.
- La anticresis atribuye al acreedor la percepción de los frutos del inmueble para satisfacer la deuda.