Tema 7. Derecho Hipotecario español
El Registro de la Propiedad y la publicidad registral
El Derecho Hipotecario es el conjunto de normas que regulan el Registro de la Propiedad, institución encargada de la publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles, con el fin de dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario. Se organiza territorialmente por Registros de la Propiedad, a cargo de los Registradores, y se rige por la Ley Hipotecaria (LH) de 1946 (texto refundido) y su Reglamento.
Principios hipotecarios
- Principio de inscripción: en España la inscripción es, por regla general, declarativa (no constitutiva): el derecho real nace al margen del Registro (con la excepción, ya vista, de la hipoteca), pero la inscripción lo hace oponible a terceros y produce importantes efectos de protección.
- Principio de legalidad: el Registrador califica bajo su responsabilidad la legalidad de los documentos presentados, verificando su validez y la capacidad de los otorgantes, antes de practicar la inscripción.
- Principio de legitimación: se presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento (art. 38 LH), lo que dispensa al titular registral de probar su derecho.
- Principio de fe pública registral: el tercero hipotecario (art. 34 LH) que adquiere de buena fe y a título oneroso de quien figura en el Registro con facultades para transmitir, e inscribe su derecho, es mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del transmitente por causas que no consten en el Registro. Es el principio de mayor trascendencia práctica del sistema hipotecario, pues protege al adquirente frente a vicios ocultos del título de su transmitente.
- Principio de tracto sucesivo: para inscribir un derecho es necesario que conste previamente inscrito el derecho del transmitente (art. 20 LH), garantizando el encadenamiento de titularidades.
- Principio de prioridad: de varios derechos incompatibles sobre una misma finca, es preferente el que primero accede al Registro; se instrumenta mediante el asiento de presentación, que abre una prioridad temporal (rango) a favor del título presentado.
- Principio de especialidad: cada finca constituye un folio registral independiente, en el que se relacionan cronológicamente todos los actos y derechos que le afectan.
El objeto de la publicidad registral: la finca
El objeto inmediato del Registro es la finca, unidad registral que puede no coincidir exactamente con la finca física o catastral. Cada finca tiene un folio real propio (sistema de folio real, frente al histórico sistema de folio personal), sobre el que se practican sucesivamente los asientos: inscripciones, anotaciones preventivas, notas marginales y cancelaciones.
Ejemplo práctico
A compra una vivienda a B, quien figura como propietario único en el Registro de la Propiedad, sin que conste inscrita ninguna carga. A inscribe su compra de buena fe y a título oneroso. Posteriormente se descubre que B había recibido la vivienda de un tercero mediante un contrato que resulta nulo por vicio del consentimiento no reflejado en el Registro. Gracias al principio de fe pública registral (art. 34 LH), A mantiene su adquisición frente a la acción de nulidad, sin perjuicio de las acciones personales que puedan corresponder contra B.
Ideas clave
- La inscripción registral es, por regla general, declarativa, salvo en la hipoteca, donde es constitutiva.
- El principio de fe pública registral (art. 34 LH) protege al tercero hipotecario que adquiere de buena fe, a título oneroso y de quien aparece facultado en el Registro.
- El principio de tracto sucesivo exige que conste inscrito el derecho del transmitente antes de inscribir el del adquirente.
- Cada finca constituye un folio registral independiente conforme al principio de especialidad.